不動産担保融資とは?

不動産があれば、必ず融資を受けることができるだろう、
と思っている事業者の方は非常に多いのではないでしょうか。

私のもとに相談に来る経営者さんでもこういうお考えの方は多いです。

また、現在「不動産担保融資」が活況です。

バブル時代を上回る勢いだそうです・・・。
これは一体どういうことなのでしょうか?
(現時点において(平成19年)は、だいぶおさまりつつあります。)

今も、以前のバブル期のように担保さえあれば
お金を借りることができるのでしょうか・・・。

果たして、金融機関が「担保」を
どのように捕らえているのかを見てみましょう。


◆1.国民生活金融公庫
国民生活金融公庫は、不動産担保の比率は非常に低いです。
平成16年度の実績では「3,572億円」、全体の「14.5%」です。
この5年くらいの統計をみても、最も高いのが平成12年で比率で
「19.3%」です。

実際は80%強が無担保融資です。

ということは、国民生活金融公庫としては、
あまり不動産担保融資を積極的に行っている
とは言いがたいです。

基本的には「担保に頼らない融資」
を行っていると言えるでしょう。


◆2.信用保証協会
信用保証協会はどのように捕らえているでしょう。
基本的に信用保証協会は、保証合計額が
8,000万円以下までは原則として無担保です。

それ以上だと、担保が必要になります。
やはり主な担保は「不動産」でしょう。

東京都信用保証協会を参考事例として、
もう少し詳細に説明します。

保証合計額8,000万円以下は原則として無担保です。
ただし、特別の規定のあるものについては、
その定めるところによります。

また、保証合計額8,000万円以下であっても、
物的担保が必要となる場合もあります。

保証合計額8,000万円超または保証期間が
10年を超える場合は、原則として有担保になります。

担保目的物等についてですが、
東京都信用保証協会が担保として取り扱いできる不動産は、
「不動産担保の所在地は、原則として東京駅より概ね
半径100km以内の範囲」。

農地、山林、原野など管理や処分の
困難なものは担保とすることはできません。


◆3.民間の銀行
都市銀行などではバブル期以上の
不動産関連の融資の残高が増加しているそうです。

今や不動産バブルなのでしょうか?
それともまた、あのバブル景気が再来するのでしょうか?

現在の銀行の不動産担保融資の手法は、
当時のものとは違います。

バブル期は、「土地はどんどん値上がる」
という前提で担保として徴収してお金を貸していました。

「土地が下がる」なんて考えていなかったそうです。
しかし、土地が下がったんです。

だから1億円の評価の土地が5千万とかになっちゃった。
そうすると、銀行は・・・困るわけです。

その結果、膨大な不良債権を生みました!

さすがに、もう、これと同じような失敗は繰り返しません。

現在の考え方は、その不動産から得られるであろう
収益をベースに価値を出します。

確かに、こういう考え方なら不動産の市場には
振り回されないですね。

基本的には
こういう考え方でお金を貸しているわけです。

また都市銀行などは、不動産や収益ビルなどを
売り買いするファンドなどにもその資金として
お金を貸し付けています。

銀行からするととても良いお客さんなんでしょう。

だけど、これが外資系ばかりだと思うと日本人として
複雑な思いになるのは私だけでしょうか?

またこういう流れもいつ終わるやら・・・!!




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